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FISCO E TASSE

 

Tratto da: www.agenziaentrate.gov.it dell'Aprile 2015 
ATTENZIONE: le indicazioni contenute nella presente guida potrebbero subire modifiche. E’ opportuno verificarle costantemente attraverso il sito dell’Agenzia delle Entrate

Scarica qui il PDF con il testo completo: http://www.agenziaentrate.gov.it/…/Guida_Fisco_e_casa_Acqui…

LE IMPOSTE SULL'ACQUISTO

Sono diverse le imposte dovute quando si acquista da un
venditore “privato” o da un’impresa e sono di importo inferiore quando si
acquista la “prima casa”.

Se il venditore è un privato, la vendita è assoggettata all’imposta di registro del 9% e alle imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna.

Se il venditore è un'impresa, a seconda dei casi, la cessione potrà essere:
1) esente da Iva, con l’imposta di registro pari al 9% e le imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna
2) soggetta a Iva, con l’aliquota del 10% (o del 22% per le abitazioni di lusso); in questo caso, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono pari a 200 euro ciascuna.

Se il venditore è un’impresa, la cessione è sempre esente da Iva, a eccezione di questi casi:
1) vendite effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino dei fabbricati entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento, oppure anche dopo i 5 anni se il venditore sceglie di sottoporre la cessione a Iva (la scelta va espressa nell’atto di vendita)
2) vendite di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre la cessione a Iva (anche in questo caso, la scelta va espressa nell’atto di vendita).

Se chi acquista ha i requisiti per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, le imposte saranno più basse, e cioè:
1) nel caso di acquisto da privato (o da impresa, ma con vendita esente da Iva)
− imposta di registro del 2%
− imposta ipotecaria fissa di 50 euro
− imposta catastale fissa di 50 euro
2) nel caso di acquisto da impresa, con vendita soggetta a Iva
− Iva al 4%
− imposta ipotecaria fissa di 200 euro
− imposta catastale fissa di 200 euro
− imposta di registro fissa di 200 euro

Oltre all’imposta di registro, alle vendite assoggettate a Iva si applicano di regola, salvo casi particolari, l’imposta di bollo di 230 euro (considerando il caso del rogito notarile) e la tassa ipotecaria di 90 euro (di cui 55 per la voltura catastale).

IL VALORE SU CUI CALCOLARE LE IMPOSTE

Quando la vendita della casa è soggetta a Iva la base imponibile è costituita dal prezzo della cessione.

Per le cessioni dei fabbricati a uso abitativo e delle relative pertinenze, effettuate nei confronti di persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, l’acquirente può scegliere di calcolare l’imposta di registro sul valore catastale del fabbricato, anziché sul corrispettivo pagato.

Il valore catastale viene determinato moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per i seguenti coefficienti:
1) 110 per la prima casa e le relative pertinenze
2) 120 per i fabbricati (non prima casa) appartenenti ai gruppi catastali A e C (escluse le categorie A/10 e C/1).
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Calcolo del valore catastale
Prima casa e pertinenze = R x 1,05 x 110
Altri fabbricati= R x 1,05 x 120
(R è la rendita castale)
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Le agevolazioni per la “PRIMA CASA”

I requisiti necessari per usufruire delle agevolazioni “prima casa” sono i seguenti:

1) Categoria catastale
L’abitazione non deve essere di categoria catastale A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazioni in ville) o A9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Le categorie ammesse alle agevolazioni prima casa sono:
A/2 (abitazioni di tipo civile) - A/3 (abitazioni di tipo economico) - A/4 (abitazioni di tipo popolare) - A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare) - A/6 (abitazioni di tipo rurale) - A/7 (abitazioni in villini) - A/11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi)

2) l’immobile deve essere ubicato:
a) nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza. 
b) se diverso, nel territorio del Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività, intendendo per tale anche quella svolta senza remunerazione, come per esempio le attività di studio, di volontariato e sportive
c) se trasferito all’estero per ragioni di lavoro, nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende
d) se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero, nell’intero territorio nazionale purché l’immobile sia acquisito come “prima casa” sul territorio italiano.

Per richiedere i benefici fiscali, inoltre, nell’atto di acquisto il compratore deve dichiarare:
1) di non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato 
2) di non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

L'agevolazione spetta allo stesso modo per l’acquisto delle pertinenze dell’abitazione qualora le stesse siano destinate in modo durevole a servizio e ornamento dell’abitazione principale per il cui acquisto si è già beneficiato della tassazione ridotta; questo, anche quando la pertinenza è acquistata con un atto separato.
In ogni caso, va ricordato che il beneficio spetta per le pertinenze classificate o classificabili nelle categorie C/2, C/6 e C/7, ed è fruibile limitatamente a una pertinenza per categoria catastale.

Si perdono i benefici fiscali se:
1) le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false
2) l’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi cinque anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale.
3) non venga trasferita la residenza nel Comune ove è situato l’immobile entro diciotto mesi

LA VENDITA E LA TASSAZIONE

Dalla cessione dell’abitazione può derivare una plusvalenza, vale a dire una differenza positiva tra l’incasso della vendita percepito nell’anno e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione dell’immobile ceduto, aumentato dei costi inerenti l’immobile stesso.

Questo valore, se deriva da una cessione a titolo oneroso di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni è considerato come uno dei redditi appartenenti alla categoria “redditi diversi” e, come tale, va tassato con le normali aliquote Irpef (la plusvalenza va, quindi, dichiarata nel modello Unico o nel modello 730).

Fanno eccezione a questa regola (la plusvalenza non è, quindi, tassabile):
1) gli immobili pervenuti per successione o usucapione
2) quelli ricevuti in donazione, se, con riferimento alla persona che ha donato l’immobile, sono trascorsi cinque anni dall’acquisto o costruzione dello stesso 
3) le unità immobiliari urbane che, per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto (o la costruzione) e la cessione, sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari, cioè, il coniuge, dei parenti entro il terzo grado e degli affini entro il secondo. Va considerato familiare anche il coniuge in regime di separazione.

 

 




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Ultimo aggiornamento: 17-07-17.

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